COMO HACER UNA REFORMA PASO A PASO

En esta entrada vamos a intentar ayudaros a responder esta pregunta que les surge a muchos de nuestros clientes y que esperamos que sirva para clarificar cada uno de los pasos a realizar tanto por el propietario de la vivienda como por los profesionales que intervienen en la obra.

Al tomar la decisión de realizar una reforma en casa nos pueden asaltar muchas dudas, las más comunes suelen ser, ¿que hago? ¿ a quien contrato?, ¿cuanto me costará?, ¿necesito algún permiso?…

¿Quien interviene en una reforma u obra?

En toda reforma u obra de mayor o menor envergadura intervienen siempre dos partes, el promotor y el constructor.

El promotor es el propietario de la vivienda que quiere realizar la reforma y el constructor es la empresa a la cual se contrata para llevar a cabo la ejecución de las obras.

Según el tipo de obra también es obligatoria la presencia de una figura intermedia entre promotor y constructor que además de encargarse de asesorar al promotor en aspectos técnicos es de obligada existencia por motivos legales. A esta figura se la denomina Dirección Técnica o Dirección Facultativa y controla la ejecución de la obra por parte de la constructora.

Si no decidimos o necesitamos contratar una Dirección Técnica que nos asesore, podemos solicitar a las empresas constructoras con las que contactemos que nos presenten un proyecto de distribución e interiorismo, ejecutando un proyecto “llave en mano”.

¿Puedo realizar la reforma que quiero?

Una vez hecho el contacto con las empresas constructoras candidatas a ejecutar la reforma y teniendo claro el tipo de obras queremos hacer, nos deberían asesorar sobre los temas relacionados con las normativas municipales y si las obras pueden realizarse tanto legal como técnicamente.

A nivel técnico hay que tener en cuenta una serie de parámetros mínimos indispensables:

– Sobrecargas estructurales.

– Ubicación de instalaciones.

– Soluciones constructivas idóneas.

No toda obra de reforma interior en una vivienda es posible realizarla legalmente.

Las empresas constructoras o la Dirección Facultativa deben dejar muy claro o si la obra que pretendemos realizar esta o no dentro de la legalidad vigente. Esta información es necesaria para no llevarnos sustos y saber en que situación legal estaría nuestra intervención en caso de llevarla a cabo.

¿Que tramites previos tengo que realizar?

Cualquier obra debe ser comunicada al ayuntamiento, sea de obras menores o de obras mayores (la diferencia está en si se modifica o no la estructura de la vivienda. Dependiendo del municipio se debe pagar las tasas (entre el 1 y el 7% del presupuesto de ejecución) y el impuesto de la construcción (entre el 3 y el 4%). Los tiempos para estos trámites varían según el municipio, desde la inmediatez a los 6 meses de espera. Deja que lo gestione el técnico que contrates o la misma constructora una vez elegida.

La licencia de obras se solicita en la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la vivienda que va realizar la reforma o si el municipio es grande en las Juntas municipales de distrito:

Existen dos tipos de licencia

Licencia de obra menor

Actuaciones de escasa entidad técnica e impacto urbanístico, que no afectan al patrimonio protegido, ni a la estructura, disposición interior o aspecto exterior de la edificación: picado, enfoscado o pintura de fachadas, sustitución de carpintería y cerrajería sin modificar la dimensión de los huecos, impermeabilización de azoteas, sustitución o colocación de solerías, alicatados, guarnecidos, etc., sustitución o mejora de instalaciones eléctricas y de fontanería….

Debe de rellenarse un impreso en el que constan los datos de la persona que solicita la licencia y los datos de la vivienda. Así mismo debe de presentarse el presupuesto de ejecución material (sin el IVA) de la obra, firmado y sellado por la empresa que realizará la reforma

La licencia se concede en el momento previo pago de las tasas.

Licencia de obra mayor

Es para aquellas obras en las que se vean afectadas reestructuraciones, alteraciones en fachada y en paredes, modificaciones estructurales, etc.

Es necesario la presentación de Proyecto Técnico realizado por técnico competente y visado por el Colegio de Aparejadores o de Arquitectos.

Un paso muy recomendable para evitar problemas durante la ejecución de la obra y de convivencia futura es el aviso a la Comunidad de Propietarios durante una junta o al Presidente de la misma. Si las obras suponen una modificación o alteración en elementos comunes del edificio como puede ser el cerramiento de una terraza, el propietario deberá contar con la aprobación por unanimidad del resto de los vecinos.

¿Cómo solicitar un presupuesto?

Existen diferentes formulas para la búsqueda de empresas a las que solicitar un presupuesto, las más comunes son la consulta a conocidos que nos transmitan su experiencia, con la opción de poder ver el resultado de las obras visitando su vivienda, y la búsqueda por páginas especializadas en internet. Todas son igual de buenas o malas para una primera selección de tres empresas candidatas, pero si hay que marcar una serie de requisitos que deberán cumplir las mismas.

A la hora de seleccionar uno de los presupuestos ofertados, no solo debemos guiarnos por el número final resultante, antes hay muchos factores que nos pueden ir dando una impresión sobre el tipo de empresa y su forma de trabajar.

Todas las empresas a las que solicitemos un presupuesto deberán realizar como mínimo los siguientes pasos:

a. Visitar la vivienda a reformar

Es importante que las empresas que van a ofertar visiten la vivienda, es imposible realizar un presupuesto fiable sin haber conocido antes el lugar de la obra pudiendo ocurrir que cuando el constructor inicie los trabajos se encuentre con una serie de partidas que no tenia presupuestadas, lo que puede dar lugar a discusiones entre este y el promotor.

b. Aconsejar sobre la reforma

Puede ocurrir que tengas muy clara la reforma a realizar y sin embargo no poder realizarse por problemas técnicos o constructivos, o bien puedes tener muchas dudas de cómo realizar la reforma, un buen profesional te aconsejará adecuadamente.

c. Redacción de un proyecto

Las distintas empresas con las que contactemos deberán presentarnos los planos del estado actual de la vivienda fruto de las mediciones y datos tomados en la visita a la vivienda, y de sus propuestas de distribución tras la reforma de forma que veamos si han sabido interpretar tanto nuestras indicaciones y necesidades y si nos ofrecen alternativas y consejos que las completen y mejoren.

También se valorará positivamente que la empresa elegida nos ofrezca la posibilidad de mostrarnos alguna imagen virtual de nuestra futura vivienda ya que a parte de demostrarnos su capacidad técnica ( una buena señal) nos ayudará a comprender mejor los espacios y zonas resultantes tras la reforma.

d. Presentación del Presupuesto

Debe de especificar con todo detalle todas las partidas de la obra, incluyendo su coste unitario.

Debe de incluir materiales con sus marcas y modelos.

Debe de tener los datos identificativos de la empresa.

Debe de indicar tiempo de ejecución de las obras.

Debe de indicar cuál es el IVA.

Debe de indicar la forma de pago

d. Elegir empresa de reformas

Ya tiene Ud. sobre la mesa tres o más presupuestos

¿Qué empresa elegir?

Le aconsejamos que siga las siguientes pautas.

Descarte los presupuestos excesivamente altos o excesivamente bajos. Los precios de mercado tienen pequeñas diferencias, por lo que precios fuera de estos márgenes indican sobrecostes no justificados o bajas temerarias.

La documentación debe de estar perfectamente detallada en todas y cada una de las partidas incluyendo mediciones valoradas.

Que presente planos de antes y después de la reforma.

Valorar la capacitación profesional de las personas que han realizado su presupuesto, a priori todo parece muy sencillo, pero a lo largo de una reforma pueden presentarse multitud de problemas que para su solución requieren de profesionales con la formación adecuada.

La empresa pueda encargarse de tramitar todos los permisos y licencias y de realizar Proyecto Técnico en caso de ser necesario.

La empresa tiene que tener a todos sus trabajadores dados de alta en la S.S. y tener al día el seguro de responsabilidad civil, así como el servicio de prevención de riesgos laborales.

Hay que tener muy presente el siguiente consejo:

“LO BARATO SIEMPRE SALE CARO”

Un presupuesto de una reforma integral de una vivienda debería de incluir como mínimo los siguientes capítulos:

01 DEMOLICIONES

02 ALBAÑILERIA

03 REVESTIMIENTOS

04 ELECTRICIDAD

05 FONTANERIA

06 CARPINTERIA METÁLICA Y DE MADERA

07 CLIMATIZACIÓN

08 PINTURA

Plazo de ejecución

Una vez elegidos los profesionales y con su presupuesto en la mano, pídeles un plan de obra para adjuntarlo al contrato. Se trata de que sepas, en todo momento, en qué orden se hará la obra y cuánto tiempo tardarán para cada parte. Cuelga este calendario de la reforma en un lugar bien visible de la vivienda. Será más fácil acordarte y reclamar si no cumplen los plazos.

Evidentemente la reforma debe tener una fecha límite de finalización, consensuada por el interiorista y el constructor conjuntamente, incluso puedes introducir en el contrato una cláusula para penalizar los retrasos no justificados a partir de la fecha de entrega final.

Forma de pago

La forma de pago adecuada siempre será la pactada entre ambas partes, nuestra recomendación para evitar sustos al propietario es que la constructora certifique a final de mes los trabajos realizados durante dicho mes, el promotor revisará del día 1 al 5 esa certificación y una vez aprobada tiene la obligación de abonarla del día 5 al 10 del mes siguiente.

Empezar la Reforma

Una vez elegida la empresa constructora y pactados tanto el plazo de ejecución como el importe total y la forma de pago, solo nos falta tener redactado y firmado por las dos partes el contrato de obra y todos los permisos necesarios para poder realizarlas.

Contrato de Obra

Debe de quedar perfectamente identificadas las dos partes firmantes del contrato (el promotor y el constructor) con su NIF y dirección.

Debe de quedar definido a que tipo de obra se refiere el contrato, por lo que deberá tener como anexos tanto los planos de la reforma resultante como el presupuesto totalmente detallado con sus partidas y mediciones.

Deben de quedar perfectamente reflejados los pagos a realizar al constructor tanto en cantidad como en fecha.

Debe de quedar definida la garantía de la obra Debe de quedar reflejado en caso de desacuerdo al tribunal al que nos acogeremos.

f. Comienza la reforma

Antes de que la empresa de reformas inicie las obras debe de solicitarle:

TC1 y TC2 de todos los trabajadores que vayan a intervenir en la obra.

Seguro de Responsabilidad Civil de la empresa de Reformas.

Documento de la agencia Tributaria que certifique que la empresa esta al corriente de todas sus obligaciones con Hacienda.

Comunicación de apertura de centro de trabajo de obra informado por la empresa de reformas a la Consejería de Empleo.

Si la empresa constructora subcontratara algunos de los trabajos a realizar bien a una empresa o bien a trabajadores autónomos debe de informar al promotor mediante documento en el que se refleje los datos de los trabajadores, debiendo así mismo solicitar confirmación de estar al tanto de los pagos a la S.S.

Todos estos documentos son muy importantes ya que el promotor es responsable ante cualquier percance si el constructor no se hace cargo del problema.

Objetivos de la reforma

Uno de los principales éxitos de una reforma es diseñar una vivienda que pueda adaptarse a los cambios que experimentan sus usuarios de forma que madure contigo.

Con espacios flexibles y fáciles de modificar para evitar tener que reformar de nuevo cuando tu situación cambie. Si tienes previsto que tus hijos se marchen de casa en unos años, o tenerlos en en los próximos años, plantea qué pasará con sus dormitorios y diséñalos con perspectiva de futuro.

Uno de ellos podrá ser un dormitorio de invitados y el otro puedes unirlo a la zona activa de la casa (con una puerta de cristal, por ejemplo) y convertirlo en una biblioteca o al revés